La rentabilidad de los alquileres en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires alcanzó un promedio del 6,35% anual en dólares, duplicando el rendimiento registrado el año pasado. El mercado inmobiliario experimenta una recuperación que motiva a los inversores a volcarse nuevamente a la compra de propiedades con destino de alquiler, impulsados por la estabilidad cambiaria y la creciente demanda habitacional.
El mercado de alquileres en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires mostró un crecimiento significativo en su rentabilidad, alcanzando hasta un 6,35% en 2024, según datos de Reporte Inmobiliario, Cabaprop y Zonaprop. Este incremento representa una mejora considerable en comparación con el 3,9% registrado en el año anterior y se debe, en gran parte, a la derogación de la Ley de Alquileres, lo que permitió una mayor flexibilidad en los contratos y una actualización más ágil de los valores locativos.
En este sentido, la estabilidad cambiaria y la menor regulación sobre los alquileres generaron un escenario más atractivo para los inversores que buscan resguardar su capital en activos inmobiliarios. De acuerdo con el Colegio Inmobiliario porteño, la rentabilidad bruta anual de los alquileres en viviendas de dos ambientes evidenció una recuperación notable, consolidándose como una opción rentable en un contexto de incertidumbre económica.
Miguel Chej Muse, coordinador del Observatorio Estadístico del Mercado Inmobiliario, destacó que la rentabilidad y la inversión de capital son los pilares sobre los que se sostiene el sector. “La primera tuvo en los últimos meses una recuperación muy interesante y hoy es muy razonable comprar para destinar en locación”, afirmó.
Por otro lado, la suba de los valores de alquiler respecto del precio de venta de las propiedades también impactó en el crecimiento del rendimiento inmobiliario. Un informe de Reporte Inmobiliario reveló que el cálculo de rentabilidad se basa en un análisis de 7.056 unidades en alquiler formal, comparadas con propiedades homogéneas en venta en distintos barrios de la Ciudad.
En cuanto a los tipos de unidades que ofrecen mayores beneficios, los departamentos de tres ambientes lideran el ranking con un 6,10% anual de rentabilidad, seguidos por los de dos ambientes con un 6,08% y los monoambientes con un 5,90%. En tanto, los departamentos de cuatro ambientes reflejan un rendimiento inferior, situándose en un 5,10% anual.
El interés de los inversores también se concentra en ciertas zonas de la Ciudad. Según Zonaprop, los barrios con mayor rentabilidad son Villa Lugano, Parque Avellaneda y La Boca, con retornos del 9%, 7,5% y 7,1% respectivamente. En tanto, áreas como Constitución, Parque Patricios y Floresta registran rendimientos que oscilan entre el 6% y el 7%, consolidándose como sectores recomendables para la inversión en alquileres.
Por el contrario, los barrios de mayor poder adquisitivo presentan rendimientos más bajos. En Puerto Madero, la rentabilidad inmobiliaria se sitúa en el 3,3%, mientras que en Palermo y Belgrano alcanza el 4,2% y el 4,4%, respectivamente. Esto demuestra que, si bien las propiedades en estas zonas conservan su atractivo por la revalorización a largo plazo, no resultan las más convenientes para quienes buscan ingresos inmediatos mediante el alquiler.
A su vez, el análisis del sector muestra que el tiempo de recuperación de la inversión en alquileres se redujo en comparación con el año anterior. Actualmente, se requieren 19 años de alquiler para recuperar el capital inicial, lo que implica una mejora del 1,3% respecto de 2023. Este dato refuerza la idea de que el mercado inmobiliario porteño está en plena recuperación y que la adquisición de propiedades con fines locativos se posiciona nuevamente como una alternativa viable para los ahorristas.
Lisandro Cuello, especialista en bienes raíces, resaltó que los departamentos de tres ambientes usados, especialmente en barrios como Monserrat, Villa Luro y Mataderos, ofrecen rentabilidades que oscilan entre el 7,50% y el 8,45% anual. “La demanda sostenida por parte de familias con hijos y profesionales que trabajan desde casa impulsa el interés en unidades más amplias, que garantizan mayor comodidad y funcionalidad”, explicó.
En este contexto, la estabilidad del dólar y la inflación siguen siendo factores determinantes para la evolución del sector. La dificultad de acceder a créditos hipotecarios y la constante demanda de alquileres continúan empujando los precios al alza, aunque por debajo de la inflación. Con un panorama favorable para la inversión, el mercado inmobiliario porteño se perfila como una de las opciones más seguras y rentables para quienes buscan resguardar su capital en tiempos de incertidumbre económica.
Finalmente, los especialistas destacan la importancia de analizar detenidamente la ubicación de las propiedades antes de invertir, dado que la rentabilidad varía significativamente según el barrio y el tipo de unidad. Con un mercado en plena recuperación, los inversores encuentran en el “ladrillo” una alternativa confiable para obtener ingresos estables y proyectar a futuro la valorización de sus activos.
